问: 出租房的投资与收益?

怕孤单的羊
2021-09-14
您好!我想在美国投资出租房,请问都有哪些支出,如何计算收益?
搜问者:怕孤单的羊
发布于 2021-09-14
网友回答 共 1
Reagan
感谢您的提问



很多投资者失败甚至破产的原因,都在negative cash flow上,忽略各种开销或者计算错误,盲目购买,导致每个月反而倒贴钱,入不敷出,都不是明智的。



有人把现金流(cash flow) 比喻成瀑布式(waterfall)。

投资者(你)在瀑布的最底端

1 收租金(collect rent)

2 经营支出(operating expenses payment):税,保险,日常维修费等等

3 资本支出(capital expense payment):更换房顶,暖气空调等等

4 贷款支出(mortgage payment)

5 收入所得税(ine tax payment)

6 投资者(pay owner /equity partner)



这么长的一串瀑布式分流法,增加了很多因素减少cash flow。而我们投资的目的就是让处于最底层的投资者尽量多的积累cash flow。这就要求我们投资者理解并且会计算每一层级的花费,有助于我们商讨合适合理的价格并且创造出稳定长久的positive cash flow。



第一个要明确的概念就是净营业收入( operating ine),简称noi。净营业收入noi可以告诉我们总租金减去我们每天的经营支出(operating expenses),并且包含了空置费用(vacancy reserves),管理费用(managementfee),不动产税(property tax),保险(insurance),维护费用(maintenance)。但是注意,这里并没有包含还贷款的费用(mortgage expenses)和资本支出(capital expenses)。但是注意,这里并没有包含还贷款的费用(mortgage expenses)和资本支出(capital expenses)。以下是一个真实的例子,月租$1500的房子,最后净营业收入( operating ine)大概$925。



接下来,还记得瀑布的第三层级么?资本支出(capital expense reserve),这是个很现实的问题。

资本支出就是针对那些开销大的项目,比如更换屋顶,空调暖气设备,还有其他一些类似的开销。现实生活中,这个资本支出其实是很正常的且避免不了的,而且这不是一笔小的开销,一旦需要更换,动辄就是上千刀的花费了,所以投资者们要有心理预期,每个月从cash flow中考虑预留这笔钱作为日后的开销,或者也可以理解为,将这笔开销平均分摊到每个月上了。

在上面的例子中,投资者一年大概900刀的capital expenses,平摊到每个月大概$75。



绝大部分的投资者都是有贷款的,所以接下来是瀑布中的第4级mortgage。我们假设这个出租房交易价格$150,000,首付20%,贷款利率5%分30年还。那么每个月的还款金额就是$64419。

这样,每年就有大概$2470的收入流入到投资者的账户中。但是, 还没有完,最重要的事情可千万别忽略,那就是tax!



在上文的例子中,最后的该出租房的taxable ine的每年taxable ine是$776。

假设收入所得税率是25%,25% x776 = $194 那么$194就是你要交的税啦。最后剩下的真实收入是$2278一年。

专家提醒:

仔细想想当时首付20%也就是大概3万,然后每年cash进入账户$2278,cash on cash return(2278/30,000)大概在75%。然而这还没有算你还的贷款而增加的equity的部分,因为你每个月还的贷款也包含了很多本金的,最后30年后房子就是你的了,或者不到30年你卖掉了房子。你的equity也相应因为不断还贷款增加了很多,这些都是你的投资收益。并且最后卖掉房子时,本身房子自身价值的增长也是投资收益之一。

想必看到这里你也大概明白了cash flow的重要性了。比如:在现实生活中你的税率是3265% (25%的收入所得税 765%的social security和medicare tax)。如果想拿到$2278的现金(税后),你需要挣$3,379 ($2,278 ÷ 6735%)。如果每个月收入$7000的话,相当于辛辛苦苦工作了半个月了。而拥有了这个出租房呢,还完贷你还保留了收入的92% ($2,278/$2,472)。如果你拥有12户这样的投资房出租,那么一年银行就会多出来$27,312 (12 properties x $2,278 cash flow after tax)。
2021-09-15