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关于“hamierdunmaifang” 共 9 个相关问题
谢谢你的问题。
哈密尔顿这几年来价格升了不少。因为以前的房价比较低，导致很多房产投资者买入投资房。哈密尔顿有一些的区域是非常人気的，比如西山，市中心。去年的海外买家税的影响，哈密尔顿地区的房价升值也受到了很大的影响。哈密尔顿的房子，价格普遍来说，比多伦多地区要便宜很多。与其说价格洼地，不如说近几年投资比较有前景的区域，我觉得是哈密尔顿市中心，因为有几个大学和高中的很强的出租市场的支持。
在汉密尔顿值得投资的物业类型，我认为应该是一些小型的独立房或镇屋，市中心的公寓楼。现在的这个市场还是能达到每月有现金流比较好，现金流就是指房子的月供加各种开销的合计低于出租租金，而形成正值的现金流。
哈密尔顿以前是一个历史比较悠久，规模比较大的工业城市。有野生动物园及很多天然瀑布等景观区。房价一直以来比较低端，近年来成了房地产投资者的关注的城市之一。有名的高中私校和麦克马斯特大学和莫哈克大学引来了很多慕名而来的留学生。所以房地产的投资作为出租很有市场。
在加拿大，出租房子当房东，应该注意一下事项。
1签约前明晰合约内容
租房签订合约，明确租房的各项内容，避免今后产生纠纷无据可依。签约前，一定要清楚合约里的每一项内容，如取暖费和空调费是否包括在房租中?电费、燃气费、网费、固定电话费和电视费怎样算?租金多少，包含哪些费用，不包含哪些费用，如何支付?押金多少，如何支付?对养宠物和吸烟等有何规定和约束?租期多长?何时入住，何时结束?租屋是否带家具?是否有要维修和更换的东西?终止和中止合约的要求和条件是什么?等等。
还需要注意合约的附加说明部分。
2入住时与租客共同检查一遍房屋
入住时，最好与租客共同检查一遍房屋，并填妥一份居所检查报告。要注意将所有入住前已留有的损毁处详细地填写在报告中，以免租客在搬出时不支付那些损毁处的维修费用。
3清楚押金的有关规定
在加拿大，房东可要求房客缴付押金。但房东必须在成立租约时提出收取押金要求，否则无权再问。房东可以收取1个月的租金作为租约中最后一个月的租金押金。
当下租房市场火热，虽然政府要求房东只能收入1个月的租金最为最后一个月的租金押金，但是租客为了能从众多租客中脱颖而出，租到房子，也会主动表示愿意提前支付若干月的租金，或是押金。
4清楚房东和租客的责任
房东的责任：房东有及时通知房客的责任(如通知房客谁是房东，提前三月书面通知租金上涨)，不得无理要求房客搬出，返还押金与合理利息的责任，确保居住环境安全舒适的责任，维修保养住房的责任，不得随意进入房客居所的责任(须提前24小时通知)，保证冬季室温20 摄氏度等责任。
租客的责任：房客需要准时缴纳租金，保持住所内清洁，不干预房东及住在其他单位内的房客，不得在该住所中或附近违反法律(如造成破坏或进行违法交易)，遵守租约中的规定，不得滋扰他人，在搬出前按合约要求给房东书面通知等。
5注意居所安全，购买租客保险
留学生在出租屋内生活学习，需要注意防火、防电、防漏水、防偷窃等。最好购买租客保险，防止意外带来的损失。保险公司有一系列针对学生租客的保险政策，用于保障大学生在外的租住安全，不过这就要求租住的是合法出租屋。
6注意租金调整是否符合政府规定
加拿大法律规定，房租一年只能涨一次，涨幅不得超过规定的百分点。如果房东非法涨价，你可以向政府控告。如果要调整租金，房东需要提前三月书面通知房客。
7 明确何时房东可以进入房客居所
房东在有合理理由的前提下，并提前至少24小时书面通知房客后，可以进入房客居所。房东可以进入房客居所的理由包括：出租房屋发生紧急事故，例如火警、水淹、或喉管爆裂;房客在家并且同意房东进入;房客没有通知房东但迁走;房东持有租务审裁处或法庭发出有关的命令。
从2018年4月30日起，所有在安省，有出租业务的房东都必须使用新的法例。无论你是出租私人房屋，还是房屋中介公司，都必须服从使用新准则。
以下是部分条例：
提高房租：房东只可以在一年之内升房租一次，而且每一次的胜幅不可以超过18%，另外在提高房租价格前，必须提前90天通知自己的租客。但是如果双方都同意的话，也可以提升超过18%的价格。
请离开：如果房东因特殊原因要请离开租客，必须要提供正规格式的纸质警告，里面必须标明驱逐的原因。如果房东需要自己使用租客的房子，必须补偿租客一个月的租金，或者等价的新房间。
宠物：关于宠物，除了condo，任何公寓是不可以禁止养宠物的，但是租客要承担宠物所造成的噪音问题和设备损坏问题，但是房东是没有权利禁止养宠物的。
吸烟：房东是有权利作出禁止吸烟的条例，不管是一个房间也好，还是整个建筑物也好。
合同：房东必须给每一名租客提供《住宅租务法例》，如果租客没有收到，可以向房东索要，房东需在21天之内准备好。如果30天之内仍然没有收到合同，租客有权利从房东那里，扣留当月的租金（仅限一个月）。
适用范围
公寓单位；house里的一间房；退休房屋；流动房屋。
不适用范围
应作商业用途的地方；与业主或其近亲共用厨房或浴室；临时或季节性房屋；学生宿舍；房屋合作社；康复设施。
首先，在哈密尔顿买房相比其他安大略城市，并没有优势或是不同，因为哈密尔顿市政没有提供相关的优惠政策。
其次，是以个人名义还是以有限公司名义
在结构上投资者应决定是以自己个人名义，还是成立一个有限公司来投资，即成为物业的所有者（owner）。在这个问题上的考虑，主要是侧重在法律责任及保 护和融资贷款方面；而在税务上以有限公司名义投资，并没有什么优势（除非公司能雇佣5个或以上员工）。加拿大税法将公司收入主要分为“积极生 意收入”和“投资收入”，而只有前者享受优惠待遇。有关进一步的有限公司税务规则，读者可参阅中文版《加拿大经商税 务》第五章。
优势：
如果您的设立有限责任公司：首先，作为有限公司这种生意的组织形式，它的大优点是股东只需以自己的出资额对有限公司的债务承担责任。
举个例子，如果你将一栋物业买在有限公司里面，有租客在你门口摔残废了，法院认定是你公司的责任，你只需要赔到你公司破产为止，而不会追索到你个人的资产。反之，如果你个人是这个物业的主人，那你就需要以你所有的个人资产承担赔付责任。
转让时可以免交土地转让税：如果你以公司的名义购买物业，公司就是物业的所有者。当你出售物业时，你可以通过转让公司股份的方式实现。这样，物业没有易主，所以不会有土地转让税。
转让手续比较简单：刚才说过，如果物业在有限公司里面，你出售物业时，只需要转让公司股份可，这个程序相对出售物业会来得更简单。尤其是几个人合伙一栋物业时，当意见不一致的时候，想卖出的股东只需要转让他的股份就可以了。
劣势：
申请贷款难度更大，程序也更复杂：因为你的物业是以公司的名义买的，那么房屋贷款也要以公司的名义申请，相对以个人的名义申请，一般来说更难，往往银行会要求个人做担保。
报税更复杂，费用更高：因为你现在有了一个有限公司，你每年除了需要申报个人所得税以外，你还需要申报公司税。公司税更复杂，费用也比报个人税要高不少。
所以建议如果投资物业少→用个人名义
从税务的角度来看，若投资较多物业时，以公司名义持有物业较佳，而轻量级的投资者则不妨以个人名义持有。
选择个人名义持有房地产的好处是，如果该房地产是属自用性质，即使卖屋时赚大笔金钱，也不用缴交任何税金，很多人善用此一法规，净赚卖房所得。还有人自建新屋自住三个月后卖屋，更省去新屋的销售税。
投资物业多→用公司名义
公司持有物业时，如果私人部分费用只要和投资物业有关，都可以当作费用扣抵所得税，十分有利。若公司设于家中，甚至住家费用的一定比例，又例如来回处理投资物业事宜的油费、车辆折旧摊提等都可以抵税。另外gst的进项与出项可对冲，在投资全新物业或土地时，比个人名义划算。
具体关于税务问题，建议您咨询专业的税务律师。
哈密尔顿的环境的确不错。要是预估下半年的房价，估计经济学家都能以预测。而且房子类型不同，价格走势一定是不同的。比如说，现在各个大学院校的入学前期，大学高中附近的出租房非常的抢手，比起去年的租金上涨了30%。像这样的以学生为出租对象的房子，增值一定很明显。而其他类型的房源，这会因为贷款政策，海外买家税政策依旧会继续受到影响。
汉密尔顿地区整体高中学区比较普通，没有很拔尖的。最好的高中叫 westmountsecondary school, 在安大略700多所高中排名137名。它位于汉密尔顿山上住民区，所以很多中国人选择在那里买房。另一个中国人喜欢居住的区叫 ancaster, 这个区的房屋较新。另外多伦多的很中国人喜欢来汉密尔顿的mcmaster 大学和mohawk college 附近投资买房，租给学校的学生，每月有相当可观的租金收入。
汉密尔顿购置房产的中国人的主要用途是自住和投资。 2015年之后相对大多地区的房价升值，汉密尔顿地区的房价相对低性价比好，大批海外投资者开始关注。这两年来哈密尔顿的房地产升值迅速，房地产升值超过的大多地区。所以汉密尔顿的投资回报非常不错。
opt结束后有60天grace period，可以利用这段时间先申请转换身份到b1/b2，再转换到新的f1。两次的申请费不便宜，也可以考虑回国签证。
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