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您好!很高兴为您回答这个问题。
日本这几年的外国游客大增,每年都是翻倍的速度增长、其中我们国人的旅行团占了很大比例。这也是近年来日本房产市场越来越受关注的主要原因。大批外国游客的进入导致日本的大小酒店爆满、所以即使是东京这样的大城市也显得接待住宿能力不足了!很多市中心人气景点、商业区,比如上野、秋叶原,浅草的商务酒店在下午四五点时就已经挂上了客满的牌子。日本本国人也经常抱怨外国游客大量涌入导致他们日常工作的出差,旅游也订不到酒店了。另外还有一点、日本、特别是东京的酒店房间价格都比较贵,在东京三星级或者三星级都不到的酒店房价完全可以媲美中国大城市的五星级酒店客房价格了。这也导致很多外国游客、特别是自由行的游客都会选择住小型商务酒店,因为房价价格比较便宜一些。后来出现了民宿这种更经济的住宿设施与方式、更是受到了外国游客的欢迎了。
上面简单介绍了一下日本的旅游住宿市场以及民宿的可行原因。接下来介绍一下您所担心的民宿投资风险与回报率。首先民宿的回报率还是十分有魅力的,相比于东京市内普通的租赁房产大约5-6%的回报率,民宿的回报率保守可以达到10%以上,如果选址正确、运营高效专业、还可以做出更高的回报率。
关于投资民宿风险的问题,我之前有回答过这个问题、在拿到这里给您分享一下:日本民宿新法在2018年6月15日开始实施️,很多客户问我民宿新法内容、简单拔萃几条关键的条款供大家参考!主要内容就是我介绍的为什么新法规出台民宿不好做了?!
因为法规要求实在严格,都是死穴。
比如申请民宿许可证的要件最后一条:一定要有大楼物业公司的许可,如果大楼物业已经禁止民宿了那就不行了、就算目前没明文禁止、但也要确认好不会禁止才可以申请。但实际上日本的公寓楼几乎没有几栋会同意做民宿的。还有要求房东也要在民宿房子里生活等。除此之外还有很多苛刻的条件、各个地方政府也有自己的附加要求…!
最近大家都是在找一些楼房改造成民宿,再申请民宿许可。但是民宿经营是有天数限制的,年间营业日在180天内。如果申请简易宿泊所的营业执照就不会受民宿的每年最多只可以营业180天的法律限制,相当于一个简易旅馆、基本可以自由的营业了。
还有一个关键的问题就是客源与托管业务,民宿与短租之类的运营主要是靠房东在附近去打理、接待客户亲力亲为的,这样才可以更好的提供服务、增加好评、这样才可以最大化的提高满室率得到最大收益。自己管理也可以节约一部分的托管费用。当然、人不在日本也就没办法亲力亲为了,这样就是托管给民宿运营管理公司来做了,选择好一家业务专业负责的民宿托管公司至关重要!目前很多人都在关注民宿,都在找民宿的房产、但是很适合的房产毕竟不多,日本的国情与民俗文化也对民宿有抵触的,毕竟日本土地资源有限、都很狭窄,日本人又很喜欢安静、民宿的运营毕竟会影响到附近邻居的生活与社会秩序。实际在运营的民宿遇见最多的问题就是邻居、周边住民的投诉。所以实际上民宿经营经常发生各种纠纷,这都是民宿经营的不安因素与风险。但是选好地段,运营得当、还是不错的选择、回报率也会不错,东京是世界前三名的顶级大都市,民宿市场非常大,2020年东京奥运会、大阪世博会、外国游客人数的持续增长,这些都是对民宿经营非常利好的因素。
房租及管理费
房租以月额计算。在房租之外,会以“管理费”和“共益费”的名目加算公用灯、清扫等管理运营费用。
住宅规模及间数
住宅面积是指包括一般房间和厕所、浴室及厨房等房内总使用面积,以“专有ssm2表示。房间的间数以“1dk”、“2dk”。等方式表示。数字表示居室的间数,d表示餐厅,k表示厨房。另外,一间房间的面积则以6叠、45叠的叠数或m2来表示。(1叠的面积约为155m2)。听取有关重要事项说明书的说明
在日本法律中,为了交易安全和保护消费者及委托者的利益,规定房地产公司有义务在合同签署之前,就重要事项进行说明,提供有关资料等。
在重要事项说明书中,记载着租赁对象—住房的所在地、住宅规模、房租金额和租赁条件等。重要的是让其就自己所关心的事项清楚地以书面方式予以答复。应核实有关内容,如有不明之处或疑问时,应明确地向进行说明的“宅地建筑物交易主任”提出。
签订合同之前
合同是确定租赁双方之间的权利、义务的重要文件。一旦签订了合同书,即使有所不满也不能轻易取消。因此,请认真阅读、充分理解其中内容之后再签订。房地产公司将为合同签订立证,同时也在合同书上签订、盖章,并使租赁双方交换合同书—这是房地产公司的法定义务。
在签订合同时,需要必备的标准材料等如下,请参考。
外国人登录证明书
收入证明书
为了确认能否缴纳房租,有时需要提出证明收入情况的文件。从预定就职的公司出具就职证明书预定收入证明书等即可。
保证人
在日本,签订合同时一般需要有连带保证人。可以拜托工作单位的上司或朋友,也可交涉是否可用“誓约书”代之。可以拜托工作单位的上司或朋友,也可商量是否可用其它方法(如保证保险、誓约书)来代之。
合同所需费用
房租
原则上,房租应按月缴纳,一般是在本月最后1天支付翌月的房租。因此,签订合同时,需要缴纳合同月和翌月两个月的房租。
管理费、公共费
除房租之外,有时还需要支付共享设备的费用和清扫费等。金额因住房情况而有所不同,请予以确认。
押金
这是作为赔偿租房人拖欠房租或损坏了房屋和设备等损失的担保,在居住期间押放在房东处的押金。一般相当于2至3个月的房租。
礼金
指签订租赁合同时,由租房人向房东支付的一次性款项,礼金不予退还。这对于外国人来说,是很不习惯、难以理解的日本式作法。在东京一带,礼金大约相当于1至2个月房租。
中介手续费
公司可以索取的金额最多为一个月的房租,原则上应由租赁双方各负担一半(05个月),但大多是由租房人全部负担(1个月)。(此时,房地产公司会在签订合同前要求你同意。)
保证会社的保证金 这个保证金在2011年大地震之前几乎是没有的,大地震发生后,很多人都选择回国或者去远处避难,有的人甚至直接就选择不完成租赁契约,也不跟管理公司解约,就造成了房东房租收不上来的情况,而有了保证会社之后,这时保证会社就要承担责任把客人拖欠的房租补交给房东,保证了房东的利益。现在的日本不动产几乎所有的都需要保证会社了,保证会社每一家的保证料金又不一样,一般来讲是半个月的房租到1个多月的房租,比如保证会社保证金05就是要收相当于半个月的房租的保证金。4 中介费一般都是108,就是房租的108倍,08是日本的税金,不动产要收1个月房租的中介费,08是给日本政府的税金。最后就是杂费了,杂费是最难解释的一项了,一般杂费里面一定会有的是火灾保险,火灾保险大约要18万日元到2万多不等,换锁费,就是把旧的锁芯换掉,防止之前住过的人开锁进入,当然有一些房子可以商谈不换锁芯,胆子大的人就可以省掉这笔费用,换锁费一般是1万多日元左右。根据房东或者管理公司的不同,杂费里面还会出现像环境维持费,网费,抗菌消毒费(1,2万日元稍贵),书本做成费等等,但这些一般都不会很贵。杂费加起来一般都是5万左右,当然,有的房子会比5万便宜一些,有的也要贵一些,正常来讲杂费都是在5万上下浮动。最后的最后就是因为外国人租房,保证会社或者房东(房东委托的管理公司)会担心外国人在日居住不稳定,就会针对外国人加收一个月押金或者提高一点保证金之类的。一般初期全部费用会在房租的3-6倍,4-5倍房租的头金属于正常情况。
您好!租房合同有固定模版,但是在日本租赁与买卖房产基本都是通过中介,中介有标准的合同版本。而且重要的是合同做成要由持有《宅地建物取引士》的国家资格的人员确认,在签合同时进行讲解。否则签署的合同无效。为了避免纠纷,房产租赁买卖事宜还是要找专业的中介去办理。
有的。东京的池袋和西川口就是华人聚集的地方。池袋位于中心地段,拥有东京人流量前三大的电车站以及众多商业设施,附近学校,华人企业众多,这边的房价和租金都比较高,但是非常稳健,空室率低。西川口位于东京和埼玉县的交界处,很多华人居住的地方,这边房价租金比较便宜,主要以华人居住为主。
投资主要选择公寓房,日本一室的公寓房最好出租,日本房产价格完全依据市场定价,不会像国内出现虚高现象。建议可以关注一下每年的东京土地价格的涨幅,会直接影响到二手房市场的变化。
您好,远程购买东京房产可以选择委托代理交易,不需要本人到日本;您只需要先准备好身份证件(身份证、护照)以及住所地公证书。代理您的不动产公司拟好合同后,会让宅建士为您详细解释合同条款以及房屋的重要事项说明书,您确认无误后与不动产公司签署委托代理协议,就可以完成合同代理签署。
一般现在投资是以单人公寓,20-30平米的最多。日本一半人口是单身人口,市中心单人公寓需求大,单人公寓回报率可达4%-6%,单套100万左右,流通性高,空室率低,并且可以贷款。
在日本买房基本流程:1按照您的需求给您进行房源介绍 2有购买意向房产后进行签约、签约时交付房价10%的定金(如无法来日签约、可以指定代理人代替签约) 3在签约后大约一个月内交付剩余房款与其他费用进行过户交房 4过户交房后大约二周后房产证就可以交付买主。以上基本流程。还有些细节我们会在交易中实时跟进引导客户的。贷款买房时,签约后进行银行贷款审批,按照银行贷款放款日进行日期调整过户交房,买主本人需要来日。
在东京用作投资型房产的类型主要是一室的单身公寓,这类公寓出租率较其他户型更高,回报率也更高。以一套在东京23区的投资公寓为例(楼龄20年内),面积为20平米(不含阳台),含税价格大约在1800万-2200万日元;收益率根据地段有差异,4%-6%/年的租金收益率。